مال مشاع و قوانین فروش و شراکت در آن

مال مفروز به چه معناست

این نوع مال، در مقابل مال مفروز یا ملک اختصاصی است که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد؛ مانند خانه یا ماشینى که منحصراً در ملک یک فرد است و کسى با او شریک نیست و اگر قبلاً نیز مشاع بوده فعلاً تقسیم شده و هر کدام سهم خاص به خود را مالک اند.

حال اگر مالکان ملک مشاع بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، راه حل هایی در قانون پیش بینی شده که یکی از آنها افراز است. افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است. شرکا می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. با توجه به این موارد، هر شریک می تواند هر زمانی که بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به

موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، بر عدم تقسیم ملزم شده باشند.

اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می رود که از نظر مقررات ثبتی،قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد

یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند،باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. منظور از مشاع (یا ملک مشاع) ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و در قبال ملک مفروز استعمال می شود. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد. ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات مشخص باشد این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین با تراضی هم، قسمت مجزا و معلومی را برای هر یک از شرکاء مشخص و تصرف کردند، یعنی در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک را اختصاص به مالک معین دادند،سهم هر یک را مفروز می نامیم.

در چه مواردی افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست ؟

1-تقسیم به موجب قانون منع شده باشد مانند ماده 592 قانون مدنی که بیان میداردهر گاه تقسیم برای بعضی از شرکا مضر و برای بعض دیگر بی ضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار می شود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیرمتضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمی شود وهمچنین ماده 593قانون مدنی. بیان میدارد : ضرری که مانع از تقسیم می شود عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد

چطور میتوانیم با نکات مال مشاع آشنا بشویم؟

2- شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.

3- هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست مطابق با ماده595 قانون مدنی که بیان میدارد : هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه ی یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند.

4- در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهند شد

5- تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

ماده 597 قانون مدنی

نکاتی در رابطه با امواع مشاعی:

الف. مال مشاع؛ یا ملک است (خواه متعلّق آن، عین باشد مانند: زمین، یا منفعت مانند: منفعت خانه اى که چند نفر با هم آن را اجاره کرده اند) یا حق مانند حق خیار اختیار تأیید یا فسخ عقد و حق شفعه ماده 808 قانون مدنی

ب. سبب اشاعه و مالکیت مشاع؛ شرکت دو یا چند نفر در مال یا حقّ است؛ خواه این شراکت اختیارى باشد (همچون شراکتی که از معاملاتی مانند خرید و فروش حاصل می شود) و خواه قهرى و اجباری باشد مانند شراکت ورثه در مال میّت، که به سبب ارث حاصل شده است و سهم هر یک از ورّاث به گونه ای با هم مخلوط است که قابل جداشدن نیست .

ج.ممکن است مالکیت یک شخص نسبت به بخشی از ملک خود به صورت اختصاصی (بدون شراکت دیگرى) و نسبت به بخشی دیگر به صورت مشاع (با شراکت دیگرى) باشد؛ مانند مالکان یک ساختمان آپارتمانی که مالکیت هر یک از افراد بر واحد خود به صورت اختصاصی بوده و مالکیت ایشان بر راه رو، راه پله و یا زمین به صورت مشاع است و هر کدام احکام خاص خود را دارد.

د. بر اساس قواعد حاکم بر مال مشاع؛ اگر تصرف صاحبان مال مشاع با دخالت در حق دیگران ملازمه داشته باشد، هیچ یک از شریکان نمى توانند بدون اذن دیگرى در آن مال تصرف نمایند؛ زیرا انتشار حقّ مالکیت شریکان در تمام اجزاى مال مشاع باعث مى شود تا هر تصرف، تجاوز به حقوق دیگران به حساب آمده و بدون اذن همه آنها ممکن نباشد.

برای فروش مال غیر در اموال مشاع راهی به ذهنتان میرسد؟

بر اساس ماده 581 قانون مدنی هیچ یک از شرکا نمی تواند، بدون اجازه شرکای دیگر، در مال مشترک تصرف کند . زیرا تصرف هر یک در سهم مشاع خود موجب تصرف در سهم مشاع شریک دیگر می شود . باید توجه داشت که منظور ما از اشاعه آن نیست که هر یک از شرکا، مالک اجزائی هستند که مشخص نیست تا پس از افراز، اجزای ملک هر یک از آنها مشخص گردد بلکه مقصود این است که هر یک از شرکا، در هر یک از اجزای مال مشاع مالکیت دارد، اما مالکیت شرکای دیگر هم، در آن اجزاء ثابت است.

هر شریک نسبت به سهم خود مختار است و می تواند سهم خود را بفروشد ، ولی هیچکدام نمی توانند در سهم دیگری تصرف کنند و اگر به سهم دیگری تجاوز کنند ، مرتکب جرم انتقال مال غیر شده اند اما گاهی این تفکیک امکانپذیر نیست ومال مشاع به صورتی وجود دارد که نمی توان آن را از هم جدا کرد لذا فروش آن به رضایت همه ی شرکا نیاز دارد در هر حال ،فروش مال مشاع ،بدون اجازه شرکا جرم قلمداد می گردد.

فروش مال غیر در اموال مشاع :

فروش مال غیر در اموال مشاع اگر به صورت مادی باشد احتیاج به اجازه ی شریک دارد ، همچنین تخریب و تعمیر مال مشاع بدون کسب اجازه از شرکا جرم محسوب می شود.

در ماده ی 582 قانون مدنی آمده است که شریکی که بدون اجازه ی دیگر شرکا در مال مشاع تصرف یا تغییر دهد ، ضامن تصرف خواهد بود و باید خسارت وارد شده به شریک را جبران نماید.

یکی از موارد مشاع در مال مربوط به قسمتهای مشترک اپارتمانها میباشد که هر گونه تغییر و تحول در آنها نیاز به نظر اکثریت مالکین دارد

قانون به کسی که از طرف شریک خود ، در مال مشاع مورد تصرف واقع شده این اجازه را نمی دهد که عمل او را متقابل جواب دهد ، بلکه طبق ماده ی ۵۸۲ قانون مدنی ، این امر را پیش بینی و حکم به ضامن دانستن متصرف کرده است و شریکی که خسارت به وی وارد شده است ، باید به قانون مراجعه کند

قانون ، تصرف حقوقی شرکا در مال مشاع را مجاز می داند و اگر شریک بخواهد تمام یا قسمتی از سهم خود را به دیگری انتقال دهد ، مجاز خواهد بود ، ماده ی ۴۷۵ قانون مدنی می گوید: اجاره ی مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.

همچنین در مورد منفعت مال مشاع هر کدام از شرکا به اندازه ی مالکیت خود از مال نفع خواهند برد.

ربودن مال مشاع:

ربودن مال مشاع توسط شریک در صورتی که بیش از سهم او و میزان نصاب سرقت باشد، مستوجب حد سرقت است و اگر کمتر از نصاب سرقت باشد، تعزیر می شود که در نهایت حاکی از آن است که ربودن مال مشاع ذیل عنوان سرقت قرار می گیرد و نوع مجازات آن تاثیری در ماهیت امر ندارد، از این رو از روایات و نظرات فقهی نیز نظری که مدعی است ربودن مال مشاعی واجد عنوان سرقت است، اثبات می شود و در نهایت تعلق مال به غیر اثبات می گردد که در این صورت فرقی بین سرقت و تخریب آن نباید باشد.

نکات اساسی در رابطه با تقسیم به صورت افراز وجود دارد

مال مشاعی را به سه حالت می توان تقسیم نمود:.

1. تقسیم به افراز
2. تقسیم به تعدیل
3. تقسیم به رد

تقسیم به افراز :

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می پذیرد

و هر شریکی می تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

بنابراین، در تقسیم به افراز:

اولاً: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می رسد؛

ثانیا: نیاز به ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاعی نیست

مرجع افراز املاک مشاعی :

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی، بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شده که آثار مثبتی به همراه داشته است. به عنوان مثال، کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی، به نسبت کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند همچنین تشریفات و دردسرهای رسیدگی های قضایی در این موارد وجود ندارد. به علاوه این ادارات وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه برداری دارند و به عبارتی مجهز هستند. با تصویب این قانون، دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارد که یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری مراجع قضایی است که همان دادگاه ها هستند.

صلاحیت ادارات ثبت برای افراز

بدین ترتیب املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده است، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، درصورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل است که ملک مشاعی در حوزه آن قرار گرفته است. اساس و مبنای تقسیم بندی فوق، جریان ثبتی ملک است و درصورتی که جریان ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد یا به عبارتی عملیات مقدماتی به پایان رسیده باشد (که تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی های نوبتی، مشخص کردن حدود، انجام تحدید حدود و گذشتن مدت اعتراض یا در صورت اعتراض، صادر شدن حکم نهایی و کلیه اقدامات داخل در عملیات مقدماتی است) ملک شما آماده ثبت دفتر املاک است.

نکته: اگر چند سند مالکیت داشتید که معارض بود و با یکدیگر تعارض داشت، جدا کردن این قبیل اسناد هم مقدور نیست.

تکلیف در مال مشاع برای غایب مفقود الاثر یا محجور !! سلسله مراتب افراز در ادارات ثبت

وجود غائب مفقوالاثر یا محجور در میان شرکای مال مشاع:

اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای اینکه مصلحت آنها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد؛ هرچند جریان ثبتی آنها به پایان رسیده باشد. افراز در مورد همه املاکی که مالکشان معلوم نیست یا املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتی که رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می شود.

افراز در ادارات ثبت

همانطور که در موارد قبل بیان شد، عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکان مشاعی شروع می شود. تقاضا می تواند در ورقه های معمولی یا فرم دادخواست تنظیم شود. مهم آن است که ذکر کردن مشخصات متقاضی و سایر شرکا، آدرس آنها، مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می شود. ابتدا درخواست افراز شما به نماینده ثبت ارجاع می شود تا رسیدگی کند. اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین شده و به متقاضی و کلیه شریکان ابلاغ می شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می شود و به امضای نماینده، نقشه بردار و شرکای حاضر در محل می رسد همچنین صورت مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می شود. نقشه افرازی باید به شهرداری محل ارسال شود تا ظرف دو ماه نظریه خود را اعلام کند.

اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت می تواند براساس نقشه ترسیمی افراز را انجام دهد. مسئول اداره، تصمیم خود مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز را در چارچوب مقررات اعلام می کند. این تصمیم به همراه یک نسخه از صورت مجلس و کپی نقشه افرازی برای کلیه شرکا فرستاده می شود. این تصمیم هم به مدت ۱۰ روز از تاریخی که ابلاغ می شود قابل تجدیدنظر در دادگاه عمومی بوده و رای این دادگاه هم قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است.

فروش املاک مشاع غیرقابل افراز

به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل وانتقال، قیمت آن به نسبت املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می شود، این مشکل همچنان باقی می ماند بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیرقابل افراز تشخیص داده شوند، درنظر گرفته است. در این صورت هریک از شرکا می توانند از دادگاه فروش ملک را درخواست کنند.

در دادگاه ها برای افراز آپارتمان و املاک چه تدابیری اندیشیده اند؟

در این صورت دادگاه دستور فروش ملک به صورت شش دانگ را به دایره اجرای دادگاه صادر می کند و هریک از مالکان مشاعی یا ثالث می توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند. عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول (زمین، باغ، خانه و ) انجام می شود. پس از فروش، هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر شده و باقیمانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می شود. در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد گواهینامه ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می شود و وی می تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نمایدکه در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه ، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می نماید.‫

افراز آپارتمان به چه صورت است؟

در مورد آپارتمان های ساخته و تکمیل شده شهرداری برگۀ پایان کار و در مورد ساختمان های نیمه تمام گواهی عدم خلاف صادر می کند. پس از صدور این برگه ها است که مالکین می توانند آپارتمان را معامله کنند.افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگۀ پایان کار با در خواست از دفاتر اسناد رسمی ممکن است.

مالکیت در آپارتمان به دو بخش تقسیم می شود: یکی مالکیت قسمت های اختصاصی است که معمولا متعلق به یک نفر است، مثل واحد آپارتمان، انباری و پارکینگ. این شخص حق هرگونه تصرفی را در قسمت اختصاصی خود دارد یکی مالکیت قسمت های مشترک است. قسمت هایی که حتی پس از افراز هم متعلق به همۀ مالکین است. مانند راه پله ها، آسانسور و که تصرف و تغییر در این قسمت باید با توافق تمام مالکین صورت گیرد.

افراز املاک در دادگاه

در این مورد هم باید خواهان یا خواهان ها (کسانی که می خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه کنند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته، همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند. اگر لازم بود، می توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید.

می خواهید دعوای افراز مطرح کنید؟ چه نکاتی را باید رعایت کنید؟

دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می شود و دادگاه هم تعیین وقت می کند و براساس مستندات ارایه شده درصورت لزوم با سازمان های مرتبط نامه نگاری می کند و مدارک لازم هم تکمیل می شود. سپس دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ می کند. دفتر دادگاه، وقت حضور خواهان ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ می کند. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. درصورت عدم توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می شود.

ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در غیراین صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می کند که هزینه او را خواهان ها پرداخت می کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.

نکاتی در خصوص طرح دعوای افراز

1. دعوای افراز در محاکم باارائه ی دادخواست مطرح می شود و باید به طرفیت کلیه مالکین اقامه شود. در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.
2. اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست.
3. هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشاعاً مالک باشند، مسکن و شهرسازی میتواند بدون لحاظ تشریفات قانونی، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید. در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد .
4. برای مالی که در رهن است نیز می توان افراز اموال مشاع را انجام داد. پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود.

ایا اعتراض به تصمیم افراز امکان پذیراست؟

الف) نحوه اعتراض:

متقاضی درخواست ثبت، این درخواست را تقدیم اداره ثبت می کند. اداره ثبت این درخواست را یا می پذیرد یا رد می کند. در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز مهلت دارد که چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواستی مبنی براعتراض تقدیم کند.

نحوه اعتراض و فروش اموال مشاعی به چه نحوی است اطلاعی دارید؟

مطابق با ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاعی سال1357،تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا ء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

مطابق با ماده 7 ایین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال 1357، رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ب) احکام قابل اعتراض:

حالت اول: حکم دادگاه مبنی بر افراز اموال مشاع صادر شد ولی با محل انطباق ندارد: در این صورت تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد.

حالت دوم: حکم صادره سهو قلم دارد. در این فرض خود دادگاه بدوی، تا زمانی که از حکم تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته باشد می تواند این اشتباه را اصلاح کند و اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می کند. اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد، دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت. اینجا دادگاه تجدید نظر اصلاح می کند و بر طبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.

ماده 5 قانون افراز و فروش مال مشاع بیان میدارد که : ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک و غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق
آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می رسد.

نکته : ایین نامه نام برده شده در ماده5 شامل ده ماده است که در تاریخ 20.02.1358، به تصویب رسیده است .حال به بررسی مواد این ایین نامه میپردازیم:

ماده 1. مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.

ماده2. نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نه ودارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند.

ماده3. پس از تأیید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می رساند.

چیزی از آیین نامه میدانید موارد اساسی آن را با هم مرور میکنیم

ماده4. نقشه بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.

ماده5. مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی وملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.

ماده6. تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی ( در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء می باشد.

ماده7. رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است .

ماده8. اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

ماده9. در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می نماید.

ماده10. وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

نظریه های مشورتی اداره حقوقی دادگستری در رابطه با افراز :

1.نظریه مشورتی ایین دادرسی مدنی مورخ 10/11/1344

متقاضی افراز باید دلایلی حاکی از سهم مالکانه او در ملک مورد درخواست افراز باشد و ضمیمه دادخواست نماید دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بودو اگر ملک مورد تقاضای افراز به ثبت هم نرسیده باشد رسیدگی به درخواست افراز اشکالی ندارد و استشهادنامه یا تصرفات مالکانه متقاضی افراز با رعایت ماده 35 قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز کافی میباشد بدیهی است اگر راجع به اصل ملک دعوی اعتراض بر ثبت مطرح باشد رسیدگی به درخواست افراز موکول به تعیین تکلیف دعوی اعتراض بر ثبت است.

سری بزنیم به نظریات مشورتی در خصوص افراز

نظریه ی شماره 6026/7 مصوب 1358/11/21:

افراز ملک مشاع ،به حکم دادگاه انقلاب مجوز قانونی ندارد .

نظریه ی شماره 5389/7 مصوب 1359/10/23:

افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است خارج از صلاحیت ادارات ثبت اسناد واملاک میباشد.

نظریه ی شماره 6561/7 مصوب 1360/3/20:

ملکی که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد قابل افراز نیست.

نظریه ی شماره 4225/7 مصوب 1360/9/25:

نداشتن تصرف در ملک مشاع مورد تقاضای افراز مانع از تقسیم و افراز آن بوسیله اداره ثبت نیست .

نظریه ی شماره 2121/7 مصوب 1361/4/15:

اعتراض موضوع ماده 2 قانون افراز و رسیدگی به آن تابع مقررات و تشریفات کلی ایین دادرسی مدنی است که در نتیجه محتاج به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه ی دادرسی است لذا در صورتیکه مالکیت ،محل نزاع نباشد،غیر مالی محسوب است.

نظریه ی شماره 2454/7 مصوب 1361/6/7:

حضور تمام شرکاء در موقع افراز ضرورت ندارد.

نظریه ی شماره 455/7 مصوب 1362/1/28:

دستور فروش ملک غیر قابل افراز حکم نیست تا قابل پژوهش یا فرجام باشد.

نظریه ی شماره 1422/7 مصوب 1362/5/4:

مطابق ماده4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال1357 و ماده 9 ایین نامه اجرایی ملکی که بموجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص شود ،با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور د ادگاه فروخته میشود . بنابراین در مورد فروش،دادگاه حکم صادر نمیکندبلکه دستور فروش میدهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است و در مواردی که دادگاه احراز کند حکم علیه غیر مالک مشاعی صادر شده است ، میتواند از صدور دستور فروش خودداری کند و در صورتی که دستور فروش قبلا صادر شده باشد اجرای آن را متوقف کند.

نظریه ی شماره 3183/7 مصوب 1362/7/3:

ادامه نظریات مشورتی اداره حقوقی دادگستری در خصوص افراز

نظریه ی شماره 3183/7 مصوب 1362/7/3:

مرجع رسیدگی به اعتراض بر اراء و تصمیمات اداره ی ثبت در مورد افراز املاک مشاع موضوع قانون افراز املاک مشاع مصوب سال 1357با التفات به ماده 6 لایحه قانونی تشکیل دادگاههای عمومی شعب حقوقی دادگاههای عمومی میباشد.

نظریه ی شماره 135/7 مصوب 1366/2/8:

درخواست تقسیم و افراز به طرفیت تمام مالکین مشاع اقامه میشود و اگر مال در تصرف شخصی باشد هر یک از مالکین به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند.

نظریه ی شماره 823/7 مصوب 1370/3/12:

رأی دادگاه در مورد افراز ملک به هر ترتیب که باشد، اداره ثبت مکلف به اجرای آن است.
سؤال: در مواردی که دادگاه حکم بر افراز یا تفکیک ملکی صادر نموده است اعم از اینکه به لحاظ عدم ارسال تأییدیه نقشه تفکیک و افراز از ناحیه شهرداری در مهلت مندرج در ماده 101 قانون شهرداری باشد یا به جهات دیگر، آیا اداره ثبت بدون تأیید نقشه از طرف شهرداری که منتهی به عدم اجرای مقررات ماده 6 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و یا ماده 154 قانون اصلاحی قانون ثبت شده است، مکلف به اجرای دادنامه می باشد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در موردی که دادگاه طبق قسمت اخیر ماده ماده 101 قانون شهرداری، بدون وصول نقشه تصویبی شهرداری حکم به افراز ملکی صادر کرده و یا به هر ترتیبی که حکم قطعی افراز از محکمه صادر گردیده باشد اداره ثبت مکلف به اجرای حکم دادگاه خواهد بود.

نظریه ی شماره 5652/7 مصوب 1375/10/13 :

چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر شود برای بقیه مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد هر چند در زمین متصرفی آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.
سؤال: ملکی به موجب سند رسمی و عادی به صورت مشاعی به تعداد زیادی از افراد واگذار شد است. در اداره ثبت به نام هر یک از مالکین سند مالکیت مشاعی صادر گردیده و کلیه خریداران آن هر کدام در یک قطعه از ملک مذکور به صورت مفروزی متصرف شده اند در اجرای مواد اصلاحی قانون ثبت (ماده 147 و 148) تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی شده است. کارشناسان مربوطه محل را بازدید نموده و با تعیین حدود و مشخصات قطعات متصرفی نقشه لازم را تهیه کرده اند در این میان تعدادی از متصرفین قادر به احداث اعیانی در قسمت متصرفی خود نشده اند، اداره ثبت اسناد و املاک طبق مفاد رأی هیأت برای متصرفین مفروزی که واجد شرایط بوده و در قسمت متصرفی خود ایجاد اعیانی کرده اند، سند مالکیت مفروزی صادر نوده ولی برای آنهایی که اعیانی احداث نکرده اند سند مفروزی صادر نشده است اینک سؤال این است که آیا می توان برای باقیمانده متصرفین که موفق به احداث اعیانی نشده اند سند مالکیت مفروزی صادر کرد یا خیر؟

تا به حال بخشنامه ثبتی صادره پیرامون افراز را مطالعه نموده اید؟

با توجه به بند 2 ذیل ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب سال 1370 هرگاه انتقال اعم از رسمی و عادی به نحو مشاع و تصرف به نحو مفروز باشد و این تصرفات مورد موافقت مالک متصرف و مالکین دیگر باشد با رعایت شرایط مقرر در همان بند، رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد.

با توجه به مراتب فوق در مورد استعلام که با درخواست متقاضیان و صدور قرار کارشناسی کل پلاک و قطعات متصرفی هر یک از دارندگان اعم از عادی و رسمی تعیین و معلوم گردیده و نسبت به اکثریت قریب به اتفاق قطعات متصرفی مشاعی سند مالکیت مفروزی صادر گردیده است. در مورد کسانی که با درخواست صدور سند مالکیت به لحاظ عدم احداث ساختمان و اعیانی مشمول این مقررات نیستند با رعایت کامل شرایط مقرر در بند 2 رئیس ثبت می تواند اجازه تعیین حدود قطعات باقیمانده را که حدود آنها با توجه به نقشه کلی پلاک و صورت مجلس تنظیمی مشخص گردیده، به منظور صدور سند مالکیت مفروزی بدهد. به عبارت دیگر منظور از کلمه باقیمانده در این قانون اراضی است که حالت مشاعی دارد و برای آنها باید سند مالکیت مفروزی صادر گردد اعم از اینکه احداث اعیانی شده باشد یا غیر آن.

نظریه ی شماره 8083/7 مصوب 1375/12/24 :

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت است مگر بین مالکین محجور یا غائب باشد یا تقاضای تقسیم ماترک متوفی مطرح شود که در اینصورت در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود.

بخشنامه ثبتی صادره پیرامون موضوع افراز:

دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز
بند ۳۶۷- برای اینكه اجرای احكام افراز دادگاهها در ادارات و دوایر ثبت از نظر تطبیق حدود و فواصل معینه در نقشه های ثبتی و محدوده اسناد مالكیت و صورتمجلس های تحدیدی ،اشكال و اختلافی پیش نیاید در مواردی كه از دادگاه نماینده و مهندس ثبت به منظور تشزیك مساعی در افراز دعوت شود بایستی نماینده و مهندس به موقع در دادگاه اعزام گردد.

بیان بندهایی از بخشنامه صادره پیرامون موضوع افراز

نکته:تحدید حدود-تفكیك حدود

بند ۳۶۸- درخواست متقاضیان ثبتی كه تحدید حدود ملك مورد تقاضا را طبق ماده ۱۵ قانون ثبت مینمایند ،منوط به معاینه محل و تطبیق با مجاورین و تخیص جهات اربعه ملك و با رعایت كامل تبصره اصلاحی ماده۱۵ قانون ثبت مصوب ۱۸/۱۰/۵۱ صورت خواهد گرفت.

تحدید املاك مفروز كه دارای مشاعات است

بند۳۷۱- در موقع تحدید حدود املاك مفروز كه دارای مشاعات نیز می باشد پس از تحدید حدود مفروزات كه در اظهار نامه و اگهی های تحدیدی قید شده حدود مشاعات نیز تعیین و در صورتمجلس تحدیدی قید میشود.

افراز ملك مشاع كه قسمتی از آن مجهول المالك است در دادگاه

بند۳۷۷-هرگاه نسبت به ملكی كه قسمتی از آن مشاعا درخواست ثبت شده و بقیه مجهول المالك باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن درخواست ثبت سهام مجهول طبق حكم مزبور صورت گیرد و در صورتی كه آگهی نوبتی قبلا به عنوان اشاعه منتشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق یه صدور سند مالكیت باشد مساحت و حدود مشخصات و حقوق ارتفاقی آن طبق حكم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حكم در ملاحظات ثبت ملك قید و نسبت به سهم مجهول المالك به شرح فوق عمل می شود.

اجرای حكم افراز دادگاه

بند ۳۷۸- واحدهای ثبتی در موقع اجرای حكم افراز ضمن تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی و سند مالكیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورتمجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالكیت مینمایند ،اخیرا مشاهده شده است كه بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حكم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالكیت نموده اند و نتیجتا قسمتی از سند مورد سند مالكیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است ، لذا خاطرنشان مینماید در موقع اجرای احكام قطعی افراز دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حكم و یا نقشه كارشناس كه ملاك خكم افراز بوده به دقت با وضع محل و محدوده سند مالكیت تطبیق و پس از اطمینان با اینكه كلیه قطعات مورد حكم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالكیت است مبادرت ، به صدور سند مالكیت و یا اقدام بعدی گردد.

درباره تقسیم مال مشاعی کلی موارد مهم در اختیارتون میگذاریم

چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسكن

بند۳۷۹-نظر به اینكه در ماده۲ قانون افراز مالكین و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسكن تصریح به تنظیم صورتمجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذكور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور اگهی تحدید حدود از جهت اطلاح مجاورین و صاحبان حق امكان پذیر است ، لذا انتشار اگهی تحدیدی لازم به نظر میرسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسكن با انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و بارعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالكیت هم مانع این نیست كه معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتواند در مدت مقرر اعتراض خود را تقدیم نماید.

تقسیم به تعدیل:

در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشددر این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع تر می گیرد تا برابری کند؛

بنابراین در تقسیم به تعدیل:

• اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛
• ثانیاً: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می برند
• ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاعی می باشد.

تقسیم به رد:

همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی شود لاجرم برای تعادل سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛

به نظر شما آیا امکان وقف مال مشاع وجود دارد؟

بنابراین در تقسیم به رد:

• اولاً: ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛
• ثانیاً: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی گیرند؛
• ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت گذاری مال مشاعی می باشد

لازم به یادآوری می باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید درصورتی که هیچ یک از تقسیم های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی رااز هم نداشته باشند تنها راه درخواست فروش مال مشاع از مرجع ذی صلاح قضائی است.

بر اساس ماده 58 قانون مدنی، فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول؛ مشاع باشد یا مفروز.

آیا امکان وقف مال مشاع وجود دارد؟!

وقف مال مشاع امکان پذیر است،بر اساس تعریف مال مشاع، سهم هر یک از شرکای مال مشاع، افراز و تقسیم نشده است و همه مالکان در هر قسمت از مال، به نسبت سهمشان مالک هستند. در حقیقت، افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می شود. افراز به معنای استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا نیز است

در مورد مال مشاع، برای دخل و تصرفات حقوقی از جمله وقف، نیازی به رضایت سایر مالکان وجود ندارد و هر یک از آنها می توانند سهم خود را وقف کنند، اگر وقف مربوط به اموال غیرمنقول باشد، باید در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد زیرا با این عمل حقوقی، در مالکیت مال تغییراتی ایجاد خواهد شد. همچنین در صورتی که وقف مربوط به اموال منقول باشد، باید تشریفات خاصی رعایت شود. به عنوان مثال، اگر قرار است سهمی از یک اتومبیل وقف شود، این موضوع باید در سند مالکیت ناجا مشخص شود.

متولی موقوفه به رضایت سایر شرکا نیازمند است

در مورد وضعیت بعد از وقف باید گفت که برای تصرف و اداره مال مشاع، شخص متولی به رضایت سایر شرکا نیاز دارد و سایر شرکا هم، به جلب رضایت متولی نیاز دارند.
در اداره مال مشاع، اجماع لازم است، در این میان، حتی اگر یک فرد مخالف وجود داشته باشد، مانع از تصرف در مال مشاع می شود. به این دلیل که هر یک از شرکای مال مشاع، در ذره ذره این مال، سهم دارند و به همین دلیل نمی توانند بدون اجازه سایر شرکا، در مال مزبور تصرفی داشته باشند

نکاتی در خصوص وقف مال مشاع به شما آموزش میدهیم

متولی وقف، اختیار عمل مالک را ندارد!

در عمل و در حین وقف، ممکن است مشکلاتی ایجاد شود. به این دلیل که متولی وقف، اختیار عمل مالک را ندارد و نمی تواند هر نوع توافقی را که خواست، انجام دهد.
از سوی دیگر، ممکن است کاربری مال به نحوی باشد که سایر شرکا با یکدیگر تعارض منافع پیدا کنند و به همین دلیل است که گاهی به دست آوردن اجماع، کار چندان ساده ای نیست و چه بسا سایر شرکا نیز ترغیب شوند که آنها هم سهم خود را وقف کنند.

اداره موقوفه نیاز به اجماع همه شرکا دارد!

بر اساس ماده 597 قانون مدنی، تقسیم ملک از وقف جایز است اما تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست. این ماده بدین معناست که باید درخواست تقسیم داده شده و مالکیت مشاع از موقوفه احراز شود. به این ترتیب، علاوه بر این اینکه وقف به اهدافش خواهد رسید، سایر شرکا نیز می توانند به بهره برداری از اموال خود بپردازند.
در وقف همانند فروش، نیازی به رضایت سایر شرکا وجود ندارد، این در حالی است که در نحوه اداره و تصرف مال مشاع، حتی در قسمتی که وقف شده است، سایر شرکا سهیم هستند.
هر یک از تصرفات موقوف علیهم، همانند تصرف در اموال غیر موقوفه بوده زیرا افراز نشده است و شرکا در ذره ذره مال شریک هستند و به همین دلیل اداره آن نیاز به اجماع همه شرکا دارد.

طرز اداره اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکا

طبق 576 قانون مدنی، طرز اداره کردن موال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکا خواهد بود، به عنوان مثال، شرکا می توانند برای اداره مال، مدیری انتخاب کنند اما این احتمال وجود دارد که چون مال برای اهداف خاصی اختصاص پیدا کرده است، توافقات آزاد امکان پذیر نیست و سایرین باید گذشت کرده یا تسلیم اهداف واقف شوند. زیرا متولی نیز نمی تواند از اهداف موقوفه دست بردارد.
در چنین شرایطی، هیچ کدام از شرکا نمی توانند تصرفاتی داشته باشند زیرا باید اجماع وجود داشته باشد.

آیا تقاضای خلع ید در ملک مشاع امکانپذیر است ؟

در ابتدا لازم است به بیان مفهوم خلع ید بپردازیم.

دعوای خلع ید یکی از رایج ترین دعاوی در دادگاه ها به شمار می رود. این دعوا به منظور برطرف کردن تصرف غاصبانه شخصی است که بدون اخذ اجازه از صاحب مال، بر ملکی مسلط شده است. به طور کلی دعوای خلع ید به دو علت اقامه می شود. شخص غاصب از همان ابتدای کار بدون کسب اجازه از مالک، ملکی را به تصرف خود در آورد. شخص غاصب در ابتدا به منظور تصرف ملک از مالک آن اجازه بگیرد، اما در نهایت بدون رضایت مالک به این تصرف ادامه دهد.

به عبارت دیگر خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.

واژه خلع ید را تابحال شنیده اید؟ شناختی از آن دارید؟

در اصطلاح حقوقی دعوی خلع ید دعوایی است که خواسته آن ، انتزاع ید عدوانی یا غاصبانه متصرف عدوانی از ملک غیر منقول است که از سوی مالک ملک اقامه می شود . به عبارتی در دعوی خلع ید مالک ملک مدعی است که ملک او عدواناً به وسیله شخص دیگری تصرف شده است و یا ملکی را که خوانده با اجازه او تصرف کرده ، علیرغم عدم استحقاق بر ادامه ید ، از رفع ید از آن خودداری می ورزد.

در صورتی که نیاز باشد تا دعوی خلع ید ملک مشاع علیه متصرف یا متصرفین برپا شود، نیازی به حضور تمامی مالکین نخواهد بود. به عنوان مثال تصور کنید ملک مشاعی که تصرف شده است به ساختمانی ۵ واحدی تعلق دارد. بدین ترتیب یکی از مالکین به نمایندگی کلیه صاحبان ملک ساختمان مزبور می تواند اقدامات لازم به منظور برپایی دعوی خلع ید را انجام دهد. دعوی خلع ید را می توان در مورد شریک ملک مشاع و یا علیه غیر برپا نمود.

یعنی در صورتی که یکی از صاحبان ملک مشاع بدون کسب اجازه از سایر مالکین به استفاده خود سرانه از ملک مشاع بپردازد، صاحبان دیگر ملک می تواند طرح دعوی انجام دهند. ضمن اینکه در صورتی که تصرف کننده از مالکین نباشد نیز می توان تخلف فرد مزبور را به طور قانونی پیگیری نمود.

در صورتی که چند نفر ملک مشاعی را به تصرف خود در آورند، مالکین می توانند علیه همه و یا تعدادی از آنها اقامه دعوی کنند. لازم است بدانید که نحوه پر کردن دادخواست، حیطه رسیدگی دادگاه را مشخص خواهد کرد.

لذا نام هر شخصی که در دادخواست ذکر شود، حکم دادگاه در مورد همان فرد اجرا خواهد شد. قوانین مربوط به ملک مشاع در مورد سرقفلی های واحدهای تجاری نیز صدق می کند.

از مفاد ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 استنباط می شود که صدور حکم خلع ید ملک مشاع بلا مانع است ،ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر می دارددر مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است.

نمونه ای ازدرخواست و د ادخواست برای افراز ملک

بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید -به مـعـنـای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی می تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
در این رابطه یک رأی مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 8358/7 مورخ 6 بهمن ماه 1377 صادر شده که به روشنی گویای این مطالب استچون حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا ء بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا ء بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا ء موکول به موافقت یا اذن تمامی شرکا می باشد.

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع

فرض کنیم 3 شریک که هر کدام 2 دانگ مشاعی از مغازه ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از 3 شریک را پرداخت نـمـی کـنـد و یـا ایـن که برخلاف نوع اسـتـفـــــاده قــــراردادی، از مــغــــازه بهره برداری می نماید. آیاشــریـک نـاراضـی می تواند دعـوای تـخـلـیـــــه یــــد را نماید؟

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد 581 و582 قانون مدنی) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین رو ست که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و طرح چنین دعوی بلامانع است.

در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره (ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356) و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلـیـل لـزوم آن بـتـوان اجـاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.

ریاست محترم اداره ثبت ..............

احترما نظربه اینکه اینجانب ............ به صورت مشاعی در شش دانگ از پلاک ثبتی .......... مالکیت رسمی دارم، به جهت عدم دسترسی به سایر شرکاء تفکیک ملک مقدور نبوده علیهذا با اعلام نام و آدرس مالکین مشاعی به شرح ذیل خواهشمند است دستور فرمائید نسبت به افراز سهم اینجانب اقدام مقتضی انجام شود

نام و امضا مالک

نمونه دادخواست به دادگاه عمومی:

در مقاله ی فوق الذکر به بیان مطالبی در خصوص مشاع و مال مشاع و مواردی دراین خصوص از جمله فروش سهم مشاع ،دعوای فروش مال مشاع ،تخریب مال مشاع ،فروش مال مشاع بدون اذن شریک و ... پرداخته شد. امید است که بیان این مطالب ابهامات شما را در خصوص مال شما برطرف نموده باشد.