آیا میدانید استیفای مطالبات در روابط میان موجر و مستاجر به چه شکلی است؟

تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه یا وجه التزام در قرارداد اجاره چیست؟

تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه یا وجه التزام در قرارداد اجاره چیست؟

ممکن است در قرارداد اجاره در قسمت شروط قرارداد یک بند تحت عنوان خسارت روزانه یا وجه التزام برای تاخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره تعیین شود.

به موجب این شرط اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند با طرح دعوا از طرف موجر دادگاه همان مبلغ توافق شده در قرارداد را به عنوان اجرا المثل یا وجه التزام ایام تصرف پس از پایان مدت اجاره تعیین می کند و دیگر موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع نمی دهد چون موجر و مستاجر هنگام تنظیم و امضای اجاره نامه این موضوع را از قبل پیش بینی کرده و برای آن مبلغ تعیین کرده اند.

بنابراین ،تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه در قرارداد اجاره این است که، اجرت المثل با دستور دادگاه و ارجاع به کارشناسی تعیین می شود اما وجه التزام مبلغی است که دو طرف قرارداد اجاره در متن اجاره نامه پیش بینی و تعیین کرده اند دادگاه همان را ملاک صدور حکم خود قرار خواهد داد.

د ر صورتی که مستاجر مبلغ اجرت المسمی را نپرد ازد ، موجر می تواند این مبلغ را مطالبه کند و د اد گاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می شود ، علاوه بر اجرت المسمی، خسارت تاخیر تاد یه آن را نیز د ر صورت مطالبه موجر، محاسبه و مورد حکم قرار می د هد.

بر اساس ماد ه 522 قانون آیین د اد رسی مد نی، د ر صورتی که د ین، وجه رایج باشد ، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تاد یه به او تعلق گیرد .این ماده بیان میدارد که :

در دعاویی كه موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین وتمكن مدیون ، مدیون امتناع از پرداخت نموده ، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه اززمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبكار ، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه كه توسط بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می گردد محاسبه و مورد حكم قرار خواهد داد مگر اینكه طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.

از آنجایی که اجرت المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماد ه می شود . اما د ر خصوص اجرت المثل بحث متفاوت است.

خودداری موجر ازباز پس دادن رهن و بیان زمان برطرف شدن عقد اجاره

خودداری موجر از بازپس دادن رهن:

در اینجا این پرسش مطرح می شود که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ در پاسخ باید گفت مبلغی که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می گذارد، رهن نامیده می شود. این مبلغ تضمینی از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده است و به عنوان قرض الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده شده را دارد.

عقد اجاره چه زمانی برطرف می شود؟

عقد اجاره به محض انقضای مد ت برطرف می شود.

ماده 494 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که :

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه ی مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید.

به موجب این ماد ه، مستاجر باید بلافاصله پس از انقضای مد ت، مورد اجاره را تحویل موجر د هد و اگر پس از مد ت اجاره، آن را مورد استفاد ه قرار د هد ، د ر صورتی که بد ون اجازه باشد ، باید به موجر، اجرت المثل بد هد .

این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد ، فقط د ر صورت استفاد ه از منفعت، باید اجرت المثل بد هد .

ماده 337 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که :

هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده است. که د ر صورت مجانی بود ن، طبیعتا مستحق چیزی نخواهد بود.

به اجرت المثل، خسارت تاخیر تاد یه تعلق نمی گیرد:

نکته: از آنجایی که اجرت المثل، خسارت محسوب می شود و وجه نقد نیست، به آن خسارت تاخیر تاد یه تعلق نمی گیرد. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن می شود که بد انیم ممکن است از زمان طرح د عوا تا زمان اجرای حکم مد ت زیاد ی طول بکشد ؛ د ر این صورت موجر متضرر خواهد شد .

همچنین اجرت المثل از تاریخ انقضای مد ت اجاره به موجر تعلق می گیرد زیرا مطابق ماده 337 قانون مدنی استفاد ه بلاجهت شد ه است.

اجرت المثل را به چه طریقی بایستی مطالبه کرد؟

اجرت المثل را باید در دادخواست مطالبه کرد:

نکته ای که بیان آن حائز اهمیت است این است که ،به طور حتم اجرت المثل باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد . زیرا در دعاوی حقوقی، دادگاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای می دهد و نمی تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند .

این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بی طرفی است.

ماده 358 قانون ایین دادرسی مدنی سابق ، صراحتا قاعده منع تحصیل دلیل را پیش بینی نموده بود .این ماده بیان میداشت که :

هیچ دادگاهی نباید برای اصحاب دعوی تحصیل د لیل کند بلکه فقط به دلایلی که اصحاب دعوی تقدیم یا اظهار کرد ه اند ، رسید گی می کند . تحقیقاتی که دادگاه برای کشف امری در خلال دادرسی لازم بداند از قبیل معاینه محل، تحقیق از گواهان و مسجلین اسناد و ملاحظه پروند ه مربوط به دادرسی و امثال اینها تحصیل دلیل نیست.

اما در قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ قانونگذار صحبتی از این قاعده به میان نیاورده است. لیکن شکی نیست که با وجود عدم تصریح قانونگذار در قانون جدید، رعایت این قاعده برای محاکم امری الزامیست.

مهمترین دلیل این ادعا، رعایت بی طرفی و اصل تناظر است. چراکه تحصیل دلیل به نفع یکی از اطراف دعوی، دادرس را از مسیر بی طرفی خارج کرده و در جایگاه طرف یا وکیل وی قرار خواهد داد.

رسید گی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست:

اما با وجود اینکه در رعایت این قاعده هیچ تردیدی وجود ندارد لیکن بنظر میرسد در قانون جدید با وضع ماده ۱۹۹ آیین دادرسی مدنی، جایگاه این قاعده تا حدودی متزلزل است.

ماده 199 قانون ایین دادرسی مدنی جدید در این خصوص بیان میدارد که :

در كلیه امور حقوقی دادگاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا ، هرگونه تحقیق یا اقدامی كه برای كشف حقیقت لازم باشد انجام خواهد داد.

این ماده نیز اجازه تحصیل دلیل نمی دهد زیرا تنها اقدام های لازم برای کشف حقیقت (در حدود دادخواست و درخواست خواهان) مجاز شناخته شد ه است.

چرا که ماد ه 2 قانون آیین د اد رسی مد نی اشعار می دارد : هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسید گی کند مگراینکه شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنها رسید گی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشند .

بنابراین رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست.

حالت دیگر اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مد ت به طور صریح بیان نشده باشد.

چگونگی پرداخت اجاره توسط مستاجر در صورت عدم ذکر مدت آن و خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن توسط موجر

اگر مدت اجاره بطور صریح بیان نشده باشد ،اجاره به چه صورت پرداخت میشود؟

اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مد ت به طور صریح بیان نشد ه باشد.

ماده 501 قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد که :

اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ی ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

پس بنابراین،اگر اجاره به این نحو منعقد شد ه باشد با پایان مد ت یک روزه، یک ماهه و ... اجاره تمد ید می شود و موجر مستحق اجرت المسمی است و نه اجرت المثل و می تواند خسارات تاخیر تاد یه را هم مطابق آنچه بیان شد د ریافت کند . د ر این ماد ه که معیارهایی مثل روز، ماه و سال تعیین شد ه است، با پایان قرارد اد ، اجاره طبق این ماد ه تمد ید می شود .

بنابراین پس از انقضای مد ت، موجر مستحق اجرت المسمی است و نه اجرت المثل و از این لحاظ با ماد ه 494 متفاوت است.

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن:

دریافت خسارت واردشده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن، شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کار شناس. اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند همچنین زمانی که مستاجر طلب خسارت می کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی گیرد اما اگر خسارت وارده، مستند به چک باشد، از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می شود.

جبران خسارتهای وارده به ملک از محل رهن:

مشکل دیگری که در روابط میان موجر و مستاجر ممکن است پیش بیاید این است که آیا موجر می تواند خسارت های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟

طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، به موجر اختیار داده می شود که دادخواستی دایر بر مطالبه خسارت یا هزینه های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است، نگه می دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر بیان میدارد که :

در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضررو زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.